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第七次全國人口普查后，我市常住人口連續三年下降，為合理確定市本級未來三年住宅用地供應規模，科學、精準編制市本級土地儲備計劃、土地儲備三年滾動計劃和國有建設用地供應計劃，市自然資源和規劃局圍繞中心城區房地產市場用地需求，通過調研走訪、座談和相關數據摸底分析，開展中心城區“以人定房”視角下確定建設用地供應規模對策研究調研工作。

一、以人定房摸底情況

（一）隨州市人口發展趨勢。

1.在人口結構方面。根據隨州市第七次全國人口普查公報，與2010年第六次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重上升4.09%，15-59歲人口的比重下降11.29%，60歲及以上人口的比重上升5.47%。可以看出，隨州市年輕人口正呈逐步下滑趨勢，這將導致勞動力供給在短時間內會發生大幅下滑，從消費層面來看，年輕人結婚、購房、購車等需求也會大幅度降低。

2.在人口流動趨勢方面。依據隨州市公安局統計數據，隨州市2017年-2022年每年凈流出人口分別是17808人、20939人、19428人、15609人、19452人、12805人，屬人口凈流出城市，但從趨勢上來講，疫情后人口有所回流。

（二）居民購買力分析。

1.城鎮居民可支配收入方面。根據相關統計數據，2017-2021年我市城鎮居民可支配收入年均增長率6.6%，依據《隨州市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，“十四五”期間我市城鎮居民人均可支配收入年均增長7%左右，據此可以測算，2025年城鎮居民人均可支配收入為44423元。

2.居民家庭存款余額方面。據統計，我市居民家庭存款余額2017-2021年年均增長12.18%，2021年底達到1368.9億元，巨額的居民存款可有力支撐我市房地產市場的運行。

3.房價收入比方面。住房價格與城市居民家庭年收入之比，是國際上通用的衡量房地產泡沫的重要指標。我國合理的房價收入比在6-10之間。據此測算我市未來2025年6、10倍房價收入比（按三口之家一套三居室125平方米面積）：6倍房價收入比住房銷售均價4265元/平方米，10倍房價收入比住房銷售均價7108元/平方米。

（三）住房規模需求預測。

據統計，我市現有存量住房供應建筑面積301.74萬平方米，其中現有商品住房供應建筑面積209.5萬平方米，政策類住房供應建筑面積87.99萬平方米，租賃住房供應建筑面積4.25萬平方米。結合發展趨勢以及市城鎮化率等因素，可測算出2022-2025年度隨州市中心城區住房需求建筑面積約614.01萬平方米，扣除現有存量，我市城區住房供應量缺口建筑面積約312.27萬平方米。按城區2018年基準地價住宅用地平均容積率2.0計算，用地規模約156.14公頃，年均約52.05公頃。

二、城區供地情況

（一）住宅用地供應情況。2017-2022年11月，我市城區供應住宅用地36宗，面積206.8433公頃，建筑面積422.05萬平方米，成交金額47.31億元。呈現以下特點：一是供應規模有所下降。2017年供應26.76公頃；2018年供應39.08公頃；2019年供應87.12公頃；2020年供應12.61公頃；2021年供應34.00公頃；2022年供應7.27公頃。受疫情影響，近三年我市城區住宅用地供應規模下降，土地市場趨冷。二是價格相對穩定。2017年平均樓面地價966元/平方米，2018年至2021年樓面地價均穩定在1100元/平方米左右，樓面價基本趨于穩定。三是空間布局量價趨同。從供應規模上看，城南片區供應量最大，其次是城東、城北，城西片區供應量最少。從價格上看，呈現東、南高，西、北低的格局，城南片區平均樓面地價最高（城東1195元/平方米，城南1263元/平方米，城西908元/平方米，城北1022元/平方米，淅河728元/平方米）。

（二）住宅用地開發建設情況。隨州市中心城區存量商品住宅用地（不含融資平臺的項目）23宗，項目總用地面積171.7726公頃，待開發總建筑面積165.9458萬平方米。其中未動工項目6個總用地面積29.3036公頃，建筑面積56.1740萬平方米；已動工未竣工項目17個總用地面積142.4690公頃，除部分項目用地已開發建設外，尚有109.7718萬平方米建筑面積待開發建設。2020年和2021年新開工建設規模最低，不到2019年的一半。可以看出，疫情對房地產市場影響較大。

（三）住宅用地銷售情況。截至2022年11月，隨州市中心城區新建商品房批準預售建筑面積33.40萬平方米，同比下降55.26%；其中，新建商品住房批準預售建筑面積31.38萬平方米，同比下降51.28%。與往年相比，2022年達到預售面積新低，預售規模急劇縮減；隨州市中心城區已批準預售尚未售出的商品住房3882套，建筑面積43.55萬平方米；2022年1-11月商品住房銷售建筑面積63.11萬平方米，月均成交量為5.74萬平方米，房地產去化周期=43.55/5.74≈8個月。存量住房去化周期8個月左右，周期較為合理。

三、存在的問題

（一）存量住宅規模偏高，市場持續低迷，土地供應壓力加大。中心城區批準預售的住宅去化周期雖然僅8個月，但尚有165.9458萬平方米的建筑面積已供地卻未動工建設，將會抑制未來3年內住宅用地需求。民企參與度持續下滑，2022年1-10月市本級共出讓商服和住宅用地4宗，地方國資拿地占3宗。

（二）住房空間布局需優化，房型吸引力不夠，導致需求外流。作為隨州市未來城市建設重點的城南新區，城市框架尚未拉開，基礎設施和服務設施配套相對不足，品質優勢難以體現。結婚對數下降、離婚比例提升等社會結構的變化，旅游度假群體的出現，需求群體變化需產品多樣化和差異性與之相適應，但隨州城區的房地產產品仍以傳統需求群體為主，缺乏更有吸引力的賣點，隨著武漢等大城市房地產政策的變化，導致部分需求外流。

（三）購買群體拓展潛力小，產業聚集力不強，難以吸引回流人口。商品房購房主力軍以隨州市的城鎮和農村人口為主，主要集中在曾都區和隨縣，對廣水市的人口吸納相對偏少，拓展空間有限。隨州市在產業分工中仍處于中低端，產業鏈不完備，縣市與城區等區域間聯動不足，就業人口吸引力不足。

四、工作建議

（一）科學編制住宅用地供應計劃。一是以人定量。合理確定未來三年住宅用地供應規模，按2023-2025年住房用地供應規模156.14公頃測算，未來三年平均住宅用地供應量52.05公頃/年，建筑面積規模約96.39-140.10萬平方米/年。二是合理控制土地價格。以房價穩定、供需平衡為原則，合理把握房價上漲節奏，探索建立房價與地區生產總值、城鎮居民人均可支配收入等因素相掛鉤的調配機制，結合現有房地產項目地價占房價成本比例的實際，將樓面地價控制在銷售價格的20%左右。三是協同年度城建計劃。將城區城建計劃與土地供應計劃協同推進，重點經營擬建重大基礎設施周邊土地資源，以基礎設施帶動土地收益增值。

（二）優化住房發展空間布局。一是以產城融合優化住房空間布局。圍繞中心城區產業布局，建設健全為高新區生活生產配套的城東剛需型、適用型生活片區，建設具備綜合行政服務功能的城南高品質、改善型生活片區，建設以編鐘文化為主題的城西剛需型、文化旅游片生活區，建設以濱水商業住宅綜合體為主的城北剛需型、生態生活片區。二是合理確定地塊容積率。結合城南地形特征和城西文化博覽定位，適當調低城南、城西片區的住宅用地容積率，建設發展中高端品質住區。

（三）加強設施配套。一是加強市政基礎設施配套。打通漢東東路-文化公園段、新中心醫院——繅絲廠段等斷頭路，并加強小區與小區之間的連接度，為居民出行提供便利。二是構建“10分鐘步行生活圈”，完善基本公共服務設施、便民商業服務設施、市政配套基礎設施和公共活動空間。依托實驗小學、隨州一中等城區重點基礎教育優勢資源，均衡城區基礎教育水平，帶動“學區房”的需求量。規劃大學城、職教園，采取托管、建設分校等多種合作方式，加大與市屬名校嫁接力度，提升隨州知名度。三是打造中心城區新商圈。在城南片區、城西片區、城東外圍片區形成新的商業服務中心，配備大型商超、農貿市場等，滿足周邊居民生活、購物需求，打造新的商業極，輻射和服務更大區域。

（四）促進產業集聚發展。推動形成新興產業與傳統產業升級鏈式配套、勞動密集型產業和技術密集型產業合理配置、龍頭旗艦和專精特新相輔相成的產業格局。加強與漢襄都市圈汽車產業配套，深化與新能源汽車產業的耦合。優化“1+3+N”工業園區布局，實施錯位競爭，發揮產業集群、要素集聚、資源集約的“洼地”效應，因地制宜做大做強專用汽車等特色產業。提升城市能級，增強城市的聚集力和吸引力。（市自然資源和規劃局）